饶州大市场 为何“有场无市”
——对饶州大市场的调查与思考
饶州大市场位于鄱阳县城城北汽车站斜对面，北纬三路南侧，是我县招商引资的项目之一。占地万平方米，总建筑面积万平方米。有商铺212套，商品房24套，功能设计为“小商品零售批发市场”。2002年9月开建，于2003 年9月底竣工。近来，广大干群对这一市场的建设与运作议论颇多。为此笔者对此进行了调查，发现一些情况。
群众描述现状： “一热一冷”
房产销售热 该市场从开工到竣工不到一年半间，所有商铺与商品房均已销售完毕，到目前为止，这是鄱阳市场与房地产开发史上最好的成绩。开发商赚得盆满钵满。因为属于较早开发的市场，当时鄱阳的店面与商品房的需求量较大，加上地理位置较好，靠近汽车站，买主甚是看好，以为生意好做，所以销售呈现一片“火热”。
市场形成冷 整个饶州大市场总共212家店铺全部销售一空，但到现在为止，开业的却不到10家，而且经营的还不是小商品，有的经营网吧，有的是开诊所，几乎与小商品无关。整个市场显得冷冷清清，凄凉萧条，与投资商宣传的“饶州大市场，商机无限”相去甚远。买主当初“发财致富”的美丽憧憬变成了忧心忡忡的“水中花、镜中月”。一股火热的投资热情被浇得一片冰凉。饶州大市场的“商机”变成了置房业主的“伤心”。整个市场显得一片 “寒冷”。
那么，为什么会出现这种“有场无市”的现象呢？
有关人士分析原因：“三不一少”
市场定位不准确 有关人士分析，这个市场定位为“小商品零售批发市场”是不符合我们县情的。一是我县交通不发达，县城不靠近高速公路与铁路，港口也没有发挥大作用，运输成本比较高，更不是小商品生产基地，在小商品的价格上没有竞争优势，对外地批发商没有足够的吸引力。二是鄱阳县面积大，但是与周边城市比较接近，象芦田、饶埠、古 南、古县渡、凰岗等乡镇基本上是到乐平的赣东北大市场，甚至到义乌小商品批发市场批发小商品。游城乡以北又基本到景德镇或九江批发小商品，只有靠近县城的双港、团林、四十里街、珠湖、高家岭、莲湖、三庙前等乡镇来县城批发小商品。三是原本就有比较多的小商品批发市场和零售市场，容量不够。如果是搞零售的话，地理位置也不是很好，不是人口集聚地，没有人气哪来财气？四是市场不专业很难做大做强。如果像水产品批发市场那样，按照本地的优势和特色，做个专业的市场会很容易降低成本，形成规模，而且可以吸引外地的客户。而小商品市场则不能把外地的客商吸引过来，只能局限于本县范围内，所以很难把市场培育起来。五是开发商经营思想与建设市场的要求有一定的出入，他们只是把开发市场当作单纯的房地产开发，只管建设不管启动。
基础设施不完善 饶州大市场基础设施不完善、不配套，也是市场难以启动的另一主要原因。一是当由时政府规划，开发商承诺建设的北纬三路和停车场等设施，至今还没有开工。饶州大市场市场汽车难进去，货也难出来，运输有障碍，市场没有一个很好的交通环境和经营氛围，增加不了人气也就增加不了财气和商机。按照规划和设计的要求，饶州大市场的北纬三路东西长177米，南北宽30 米，市场东侧路南北长97米，宽12米，西边还有停车场等，在市场竣工时要全线贯通和启用（要求2003年10月底拆迁平整到位，年底硬化到位）。但是上述必建工程至今依然故我，不见动静，却成为名副其实的垃圾堆。“饶州大市场，交通便利、环境优美”也就成为一句空话。二是市场内的绿化、亮化、美化严重不足。按规定人均2—4平方米，饶州大市场的绿化面积不得少于500平方米，而饶州大市场基本没有绿化，只有几棵即将要死的盆景“形影相吊，孤芳自赏”，更不要说美化、亮化。整个大市场显得没有一点生机。三是生活设施欠缺。水电还没有完全进户，而且只有一个进水闸，根本无法满足市场的供水需要，给生活和经商带来极大的不便，甚至是阻碍。四是公用的下水管道不是密封的，夏天一到，就污水横流，臭气难闻，给市场的环境造成了极坏的影响，令购买商品者望而却步、望市兴叹。五是批发市场需要的中间过道上面的遮雨篷也没有按照要求做起来，给做批发生意的业主经营会带来不便。六是公共部位的维护工作也不尽如人意，按照建设部规定，售房收入的2—3%的资金用于今后维护路面、水管、防火、路灯等设施，这批资金没有着落，以后的维护没有保障。
试想一个功能不健全，设施不完善，交通不便利，安全无保障，环境不优美甚至是恶劣的市场，居民连住都不喜欢，谁还愿意进去做生意？
政府引导不到位 一个成熟市场的形成有其内在的必然规律，是由于长时间的积累慢慢形成的。但如果有政府的正确引导，就会加快市场形成的步伐。饶州大市场至今冷冷冰冰，形成不了规模和气候与当时重视市场载体建设，忽视市场主体培育，没有深入的研究市场运作的客观规律，没有加大培育市场的力度，缺乏正确引导不无关系。一是没有一个具体而现实的优惠政策鼓励批发商入内经营。二是缺乏必要的行政手段。在交通、经营区域等方面的引导和干预。象义乌的小商品大市场、乐平赣东北大市场、南昌洪城大市场等都是由于政府的正确引导而逐渐发展起来的。三是缺少活跃市场、培育市场的组织和启动机制，没有专人抓市场的启动和繁荣。
购商铺者经商的少 据饶州大市场业主委员会反映，饶州大市场的业主相当一部分是工薪阶层，有固定的收入，或者是有一定闲置资金的人。这一阶层的人群，一方面缺少投资经商的冲动和强烈经商的欲望。另一方面是缺少经商的经验。买下产业，只是想到时候出租获取一定的租金，自己不考虑经商搞批发，所以有许多店铺一直在等人租下，租不租的出去对自身的经济状况也没有多大的影响，没有迫切需要资金周转或资金回笼的压力，也不急于把店铺盘活。另有一部分业主虽然自己经商，但持观望态度。看大家都没有进来开店，自己也就不愿意进来，怕影响自己的生意。或者他们原本的经营场所就很好，到这里购买店铺是求更大的发展，结果看到这里没有一点商气，就想等到大家都来做生意时再进驻。这也是市场冷清的又一原由。
有识之士认为：“繁荣饶州大市场就要补好课、上好课，再建市场就要备好课。”
“补好课”，“变冷为热” 政府要树立启动了一个市场就培育了一个巨大税源，培育了一个市场就增加了大量就业岗位的观念，做好启动与繁荣饶州大市场的“补课”工作。一是考虑重新给饶州大市场科学定位，利用本地的原有资源和优势转型为中小型的其他专业批发市场。二是出台一系列切实可行的、有现实意义的优惠政策，鼓励正在做批发生意和想做批发生意的业主进入饶州大市场经营。三是要参照外地成熟市场的作法，鼓励开发商把业主的店铺以契约的方式暂时收回，通过中介租出去，逐年返利给业主，逐年活跃市场。或者以整体的形式招商引资，让大的经济体来规划市场的未来。四是成立相关的启动市场、培育市场的组织机构。做到有领导亲自抓、专门抓、经常抓。做到建好一个，启动一个，收益一个。
“上好课”，“起死回生”一方面，政府要把承诺的配套工程尽快的建设到位。另一方面要上好思想zz课，督促开发商尽快把做市场当作开发房地产的思想中转变过来，把注意力放到启动市场、培育市场上来。。一是要尽快完善市场的基础设施，完善市政功能，优化人居环境。硬化北纬三路、建好停车场、美化亮化市场内部环境，改造好排水管道与进水闸门等基础设施，给业主一个舒适的创业环境、优越生活环境；给客商一个便利的交通环境、满意购物环境。二是加大管理市场的投入。有良好的管理秩序，就有良好的经营环境，就能给经商者安全感，增强经营者的信心。要求开发商把公共部位的维护管理基金按照建设部的规定（售房资金的2—3%）标准上缴到位，以便加强市场的管理。
“备好课”，“防患未然”市场是各种交换关系的总和，是连接生产与消费的纽带，是促进资源合理流动的优化配置枢纽。建设小商品市场可以活跃县域经济，增加就业岗位，培植税源与经济增长点，增加财政收入，改变城市面貌，促进经济社会加速发展。但是如果不精确论证，科学定位，规范运作，正确引导，就会造成大量的重复建设，浪费大量的人力、物力、财力，反而成为沉重的经济包袱，贻害后代。一是要按照放手发展、积极引导、先引后建、逐步完善的原则建设。因地制宜，找准本地优势和潜力，努力发展生产，培植比较稳定的货源。二是要把市场建设与房地产开发区别开来，避免固定资产投资过剩和重复建设。三是要实行低税费培育政策，采取“欲取先予”的原则建设和培育市场。四是要统筹规划，对自发形成的市场积极引导，鼓励股份合作制的形式兴建。
中共鄱阳县委办公室
