一、项目背景
1、 项目名称:
居住小区(暂定名)
2、
可行性研究报告的编制依据:
《城市居住区规划设计规范》
《a市城市拆迁管理条例》
《城市居住区公共服务设施设置规定》
《住宅设计规范》
《住宅建筑设计
标准》
《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
《城市道路绿化规划及设计规范》
《高层民用建筑设计防火规范》
3、项目概况
1)地块位置:该基地东起
,南至
路,西至 路、北至
,围合区内土地面积约
平方米,该地块属a市 类地段。
2)建设规模与目标:
土地面积:
亩(
平方米) [文秘范文-]
容积率:
开发周期:
土地价格: 元/亩(a市国有土地使用权挂牌出让起价)
建筑面积(预计):总建筑面积:
㎡
3)周围环境与设施
步行约10 分钟可至a市中心。
西侧为 市城市中心景点。
东侧为
城市绿化带,南侧为
广场。
西南靠近a市
小学。
北面为a市人民银行。
4、项目swot分析
优势及机会
该项目地处a市最具发展潜力的地段,周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。
a近几年的经济发展和市政建设步伐,使得该区域的房地产具有较大的升值空间。
东侧 的成功开发,为该区域的房价定位提供了市场认可性。
周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成,为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。
拆迁的当地居民选择就地回迁的比例较大,对该项目的资金流压力有一定的缓解作用。
该项目以毛地出让,起价
元/亩,使得取得该地块的前期资金较少。
该项目规划定位为a市第一个小高层住宅小区,我公司在b市开发小高层的经验可以为之借鉴。
我公司与a市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景,有利于我公司今后在当地的发展。
物业管理公司在a市的先行介入,为今后该项目的物业管理,具有一定的优势互补的性。
(10) 拆迁的难度较大使得外地的资金有所顾虑,为我们取得这次竞价成功创造了一定的机会。
劣势及威胁
(11) 拆迁密度过大,拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。
(12) a市拆迁实施细则的即将出台,拆迁成本的预测具有一定的风险性。 共5页,当前第1页1
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(13) 市政设施的带拆带建,因其标准的不确定性,使的成本的测算具有一定的不确定性。
(14) 外来资金的介入,有可能使得土地的挂牌价抬的过高。
(15) 规划中对于地块的居住用地的定位,今后商业的规划能否通过,具有一定的不可确定性。
(16) 小高层的居住观念的形成,物业管理费、电梯的运行和维护等,将给今后的销售带来一定的抗性。
(17) 该地块的居民大多是二次拆迁,拆迁的难度较大。
(18)
花园的日趋完善,又是多层住宅,与本项目的竞争将比较激烈。
(19) 拆迁的难度,使该项目的建设周期具有延期的可能。
(20) 周遍的生活配套设施及交通不够完善。
二、市场分析
1a市概况(参考)
a市位于
河南岸,面积
平方公里,人口 万。
生态环境优良。境内有国家级森林公园、国家级野生动植物保护区、国家级水禽湿地保护区。全市森林覆盖率达56%,1996年和1997年被国家批准为国家生态经济示范区和实施《中国21世纪议程》地方试点。
投资环境良好。交通通信便捷,公路已形成了以国道、省道及沿江公路为骨架的交通运输网;水运以长江干流的重要港口——a港为枢纽,拥有国家对外开放口岸,年设计吞吐能力达500万吨,a港泥洲新港区一期工程已动工;通信已形成以数字传输、程控交换为主的多种通信方式和多功能通信服务网络。
项目所在区位于 江中下游南岸,与b市接壤,是a市zz、经济、文化中心。全区总面积2516平方公里,人口62万,辖8个乡、13个镇、4个街道办事处。城区人口12万。
2a市房地产住宅市场分析
a市房地产业从起步到发展,大致经历了三个阶段:1988年至1993年为第一阶段,以房屋统代建为主,所建住房多为福利性,商品化率低,房地产业处于萌芽状态。1994年至1998年为第二阶段,统代建行为逐步消失,商品房开发逐渐兴起。1999年至今为房地产业发展与规范阶段。以城区南门“两点一线”旧城改造和西苑小区的成片开发为起点,掀起了城市建设新一轮高潮。尤其是地改市后,城市基础设施建设步伐加快,城市建成区人口、规模迅速扩张,城市建设与房地产开发两者良性互动,房地产场进入有序发展时期。到目前为止,a市房地产业基本实现了创业任务,完成了原始积累。居民住房质量显著改善,产业结构趋向合理,市场体系基本建立。
二oo三年,a市房地产业主要特征表现在以下几个方面:
表现之一:投资增幅大。房地产开发投资完成亿元,投资增幅达%,占全市建设系统投资65%,占全市固定资产投资%。
表现之二:市场供销两旺。主城区竣工商品房面积 万平方米,销售面积万平方米,消化空置房2万平方米。城市人均住房建筑面积已达26平方米。
表现之三:房价平稳上升。城区商品住宅价格较去年上涨17%,净增400元/m2左右。共5页,当前第2页12345